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限购一年多，楼市终于冷清了不少。
眼下，有不少手持现金的人很是焦虑，究其原因，一是担心手中真金白银贬值，二是怕未来房价反弹，不管公寓、商住还是小产权，先买一套上车再说，反正亏不了。
有这种想法的人，我劝你冷静！
虽然我们经常说，买房防通胀，房子是目前普通人最优质的投资品，没有之一，但这并不意味着，和房子沾边的资产都适合投资。
今天，我们重点谈谈，哪类房产绝对不能碰，希望帮助朋友们躲坑避险。
1
公寓
关于公寓能不能买的问题，我的态度一向是“不建议”。
当然，存在即合理。
我们先看下公寓的优势：面积小、总价低、部分有挑高的可以做二层增加使用面积，还能注册公司。
最重要的是，不限购，领包入住，这点对大多数年轻人来说，诱惑简直不要太大。
这么看公寓确实是个不错的上车选项。但凡事有利有弊。
我们看看公寓和住宅有哪些区别。
如上图中所展示的，公寓和住宅之间的区别很明显，相比住宅，公寓有哪些特点呢？
使用年限短：公寓一般属于商业地块，土地使用年限为40年，而住宅的使用年限为70年，更重要的是，住宅土地使用权限到期了可自动续期，公寓却没这一说。
买卖缴税高：在同等价位下，公寓的持有成本比住宅高很多，不仅商水商电比民用的高1倍，更重要的是转手后再交易税收高。
个人出售公寓时，增值税及其附加税、所得税、印花税、土地增值税等，这些乱七八糟的税费一样都躲不了。
并且公寓没有“满五唯一”一说，重重税费的加持，往往让很多买家望而却步，这也就决定了公寓的差流通性。
没法落户：同样是房子，但公寓本质上是SOHO，也就是在家办公或者纯公寓式住宅。同楼办公和居住混合，环境乱糟糟的，掏钱买个烦心，简直得不偿失。
更糟心的是，买了之后你会发现，无法落户，更别提与户口绑定的学区房、社保医疗福利了。
我们买房买的不是一堆砖头，而是房子背后的城市配套，买的是医疗、教育、阶层通道等资源，千万不要颠倒主次，只为抗通胀而买房。
增值速度慢：同样的地段，公寓的增值速度一般都比不上住宅。
原因显而易见。住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。
当然，公寓并非都不好，像北京CBD周边的公寓，回报率差不都在5%左右，接近国际水平，但即便如此，漫长的租金回报远不如买大涨的住宅划算。
2
商铺
从投资角度说，虽然“一铺养三代”的结论流传甚广，但投资商铺并不是一个明智的选择。
别人的“一铺养三代”到你这可能变成“三代养一铺”。所以对于普通投资者来说没有那金刚钻真没必要去揽瓷器活。
有人说，长期看房价一直会涨，现在整个楼市处于低迷期，低买高卖，在楼市上行期中抛出去，赚取商铺上涨的差价就好了呀。
然而事实是，商铺的上涨价格远跟不上住宅。二手商铺属于商业地产，只要再转手卖出都是要交税的，并且交税还不便宜。并且商业的税是你持有时间越长税越重。
如果增值涨幅超过100%，卖掉一套商铺要交40%-50%的税，涨幅超过200%，要交60%的税。
对于商铺来说，涨幅越高，交税越多，涨幅只是纸面财富。除去高于住宅的水电费，各种交易税后，落到自己手里没多少钱。
更何况，近年来关于大型商场降低租金的新闻屡见不鲜，这说明网络购物确实使商铺租金下降。
在工业时代，商品主要展示是通过商铺这个渠道，在消费者与销售者之间建立起联系，此时，商铺的价值显而易见。
然而，随着淘宝、京东等电子商务的兴起，商品与消费者之间的展示逐步转移到线上。
所以互联网时代，不论哪的商铺，如果被互联网冲击，升值空间就会变小，在消费者与商品之间，商铺就不再是商品唯一的展示渠道。
那么，人们对商铺的依赖度将大大降低，相应地，投资价值也大大缩水。
3
小产权
这是一个老生常谈的话题了。
小产权房不是一个法律概念，只是我们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
说起优点，就一个：便宜。但缺点很多，比如交易不合法，比如只有居住权没有所有权，比如很难获得银行贷款等。
所以房子买来后也只是自己住或出租，但中国的住房租金回报率很低，根据统计，目前租金回报率最高也不超过5%。
百城租金回报率全名单
所以，相比于房价翻倍的涨幅，购买小产权房所获得的租金回报率，几乎可以忽略不计。
再来说说不能贷款的问题。
无法贷款，就意味着没有杠杆，同样是100万本金首付三成买一套330万的住宅，与100万全款买一套小产权，同样是翻倍的行情，哪一种赚得多？
毫无疑问是三成首付，3.3倍杠杆的住宅。
盼着小产权房“转正”？省省吧！
早在7月份的时候，北京约谈了一些发布小产权房房源信息的网站和交易平台的负责人；
12月份的时候，广州明确提出，对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续！
种种迹象表明，买小产权房等于是走入了一条死路，一旦以后出台针对小产权房的限制-政策，也不是没有可能。
所以，如果不是迫不得已，先不要去考虑小产权房。
4
养老地产、旅游地产、特色小镇
最近两年，这几个概念炒的比较火，也有一批人被忽悠过去接盘，这批人大概率会沦为韭菜，惨遭收割。
为什么这么说？
这类地产有一个共同的特点，景色美，价格美（相比一二线城市），但是也有一个致命的缺陷，那就是一手房和二手房不对称。
什么意思呢？
简单说就是，一手房卖的不错，区域内的几千套房子几乎都卖完了，并且从账面上看，房价一直在涨。
因为开发商一期卖5000，二期开盘卖8000，如果有第三期，四期，房价会持续走高。
但是，关键点来了，那就是无论是养老地产还是旅游地产或是特色小镇，这类房产几乎没有二手房市场！
没有二手房市场就意味着没人买你的房子，房产很难变现，最后大概率是砸在自己手上。
5
法拍房
便宜是最大的卖点，捡漏是人性的诱惑！这句话用于法拍房再合适不过了。
这段时间法拍房蛮火。
在新房二手房成交步步冰封的情况下，法拍房愣愣走出了一波野蛮行情。关键，最终的成交价大多打了7.5—8.5折，远远低于市场价。
但这种“低价”的背后，却暗藏风险，并且风险从房子来源上早已注定。
一般的法拍房几乎都是被法院强制拍卖的。它的来源主要有四个：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
面对贷款纠纷的法拍房，多半会附带租赁合约，面对租赁合同，买家要承受“买卖不破租赁”的代价。
也就是说，房子名义上是你的，但是法拍房如果有租约在线先，即使拍卖了你也没办法入住。
另外，法拍房不同于商品房很重要的一点就是，它不支持贷款，并且要求竞拍者10日内全款付清。
此外，税费问题，债务纠纷，原户口迁出问题等都是潜在的风险，而在购买法拍房的整个过程中，法院只负责拍卖，不负责“清场”。如果遇到这些问题，简直头痛到炸。
一句话说，法拍房的水很深。刚需一族尤其是小白刚需，切忌跟风入市法拍房。
6
最后
说了这么多，其实核心只有一个，对于购房者来说，闭眼买房躺赚的黄金期已经过去了。
目前经济已经进入新常态，居民杠杆率屡创新高，M1M2剪刀差持续扩大，人口老龄化现象开始凸显，低生育率陷阱已然出现，再加上严峻的外部环境，这种背景下，买房更要考虑房产价值最大化。
所以在买房的路上，切记偏听偏信，被销售忽悠买增值速度远远跑输大盘的房产，或者抱着捡漏的心态，买入不省心的房子。
在当前的大形势下，房价短期内不会有大的变动，如果是首次购房者，最好还是攒攒钱，或者等等政策松动，选择住宅。
上面提到的这些房子，最好别碰。买房需谨慎，毕竟谁家的钱也不是大风刮来的。