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6月中旬，在弘毅投资决定斥资15亿元入股锦江股份(600754)（600754.SH）的同时，锦江股份旗下锦江都城酒店管理有限公司（下称“锦江都城”）悄然启动了中档连锁酒店的扩张。
“到年底，锦江都城中档连锁酒店数量将达到60家，未来三年预计突破100家。”一位锦江都城高管向21世纪经济报道记者透露。
一个值得注意的细节是，为了加快中档连锁酒店扩张的步伐，锦江都城与民生银行(600016)上海分行、上海农村商业银行签订协议，凡与锦江都城签订酒店加盟协议且符合银行标准的新、老加盟商，均可向两家银行申请最高500万元的无抵押贷款，用于解决新开酒店、酒店翻修与开业初期经营的资金难题。
具体而言，这些加盟商只要凭借与锦江都城签订的加盟合同或特许经营合同，就能向两家银行申请无抵押贷款，贷款利率与商业贷款保持一致。
部分银行人士认为，这是一项高风险的贷款业务，一旦加盟商经营不善，银行将全额承担贷款损失。
“其实，我们银行内部也是首次试水。”一位上海农村商业银行人士坦言，相比传统的不动产抵押型经营性贷款操作模式，银行内部必须借鉴投资银行的操作思路，根据每个加盟商不同的经营现金流、经营报表、资金用途预测模型，度身定制差异化的风险控制措施。
在贷款模式变革背后，银行承担了不小的坏账压力，相比锦江都城每家中档连锁酒店需要约1700万-2000万元的装修建设开支，500万元贷款大约相当于整个费用的25%。
“传统贷款业务的投行化操作，根据客户经营状况制定个性化的贷款方案，将是一种趋势。”一家股份制商业银行信贷部主管人士认为。
贷款流程再造
在与锦江都城签订上述合作协议前，上海农村商业银行用了近一年时间，对中档连锁酒店行业发展前景与资金周转特点进行密集调研。
上述上海农商行人士透露，若按照以往不动产抵押型经营性贷款操作模式，银行只需重点了解行业发展前景，再根据抵押物是否充足，就能判断能否给予贷款。
而实际情况是，部分加盟商并非酒店物业持有者，可能是租来物业用于加盟酒店，这意味着银行向其提供无抵押贷款前，必须重新审视此类贷款的操作流程。
这位上海农商行人士坦言：“在评估这类无抵押贷款风险时，我们比较青睐锦江都城中档连锁酒店的特殊定位。”按照锦江都城的规划，中档连锁酒店在保留中高档酒店服务品质的同时，尽可能削减高端酒店的SPA、商店、游泳池等额外服务功能，以此降低酒店入住费用。
上述锦江都城高管直言，相比同地段的高端酒店，这类中档酒店是采用市场竞争定价模式，即定价较高端酒店略低，以保证足够的入住率与经营绩效。
但光靠经营策略、经营利润推测模型是不够的。上海农商行在对此类贷款流程再造的同时，要求引入锦江都城对加盟商的准入考评标准。
“银行最想了解的是，锦江都城如何通过酒店选址与经营管理，确保年均投资回报率达到25%-30%。”这位锦江都城高管直言，这对银行根据酒店未来经营业绩与资金周转特点制定贷款风险控制措施尤为重要。
目前银行比较担心的是，劳动力成本持续上涨，正在迅速拉长连锁酒店的盈利周期，以往3-4年就能实现盈亏平衡，现在至少需要5年时间，从而加重了还贷压力。
为应对这一情况，上述两家银行要求每个加盟商必须将银行账户开在贷款银行，以此实时掌握酒店的流水账与资金使用变化情况，建立贷款偿付预警机制。
上述上海农商行人士直言，此类贷款流程再造的背后，考验的是银行贷款业务的投行化思维。以往，他所在的银行先有金融产品，再去寻找匹配客户，如今则需根据企业客户的实际经营状况，制定差异化的贷款产品与风控措施。
并购贷款偿付“解压”
中档连琐酒店能否取得经营佳绩，对锦江都城还有另一层意义—去年6月，锦江股份曾斥资7.1亿元收购时尚之旅酒店管理有限公司100%股权（下称“时尚之旅”）及其21家连锁酒店，其中锦江股份只有2亿-3亿自有资金参与收购，其余资金依靠银行并购贷款。
如今，随着21家“时尚之旅”酒店在6月底全部装修翻牌为“锦江都城”并正式营业，其经营收入无形间成为锦江股份偿还并购贷款的重要资金来源。
前述锦江都城高管称，由于这些酒店刚完成翻修开业，平均入住率约在70%，短期而言对锦江股份盈利贡献并不大；此外，由于这项收购涉及并购贷款，财务费用相对较高。
为此，去年6月锦江股份曾发行约16亿元的5年期公司债，市场人士认为这笔债券融资的部分资金用于替换上述并购贷款，以此降低相应的财务费用。
“考虑到锦江股份需要承担时尚之旅的负债及后续发展资金，这笔收购的总支出可能超过10亿元。”一家券商分析师指出，光靠发债筹资，未必能真正缓解锦江之星这笔收购的资金压力。
21世纪经济报道记者多方了解到，在收购“时尚之旅”酒店后，锦江股份采取多项措施开源节流，一是通过内部翻修，将时尚之旅酒店每间客房定价调高30元，每年有可能增加数千万元收入；二是将“时尚之旅”酒店原有订房系统、财务管理系统接入锦江之星的操作系统，撤销“时尚之旅”位于北京、南京的两个区域总部，每年能节省1500万-2000万元。
“在时尚之旅酒店尚未提供足够经营收入与利润贡献之前，锦江股份仍需要各种节流措施，筹措资金应对并购贷款偿付压力。”上述券商分析师指出。即便是弘毅投资入股锦江股份的15亿元，未必会用于偿还并购贷款，而是加快中档连锁酒店直营店的扩张步伐。
前述锦江都城高管透露，中档连锁酒店与三、四星级单体酒店的主要差别在于规模形成的品牌效应。要做大做强中档连锁酒店品牌，就需要一定数量规模的直营店做支撑，直营店运营情况对整个品牌标准的建立发展是个风向标。
上述高管认为，弘毅投资的入股，将令锦江股份直营酒店的年均扩张速度提高20%左右。