返回目录：理财保险
居民加杠杆，家庭大肆举债购房，“六个钱包”做首付，撬起数百万的住房抵押贷款，是过去三年房地产大繁荣的核心秘密。
中国家庭债务规模有多大？居民杠杆率有多高？未来还有继续加杠杆撬动房价的空间吗？
11月2日，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》，透露了关键信息。
此次《报告》用了两个专题阐述了当前地产领域的风险，分别是专题四《我国住户部门债务分析》和专题五《房地产市场发展及风险分析》。
01、家庭债务规模：10年扩大7倍
中国家庭债务规模究竟有多庞大？
央行报告显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，接近GDP一半。
▲2008~2017住户部门债务分布
近两年来，短期消费贷款异军突起，涨幅之猛，远远超过房贷，以首付贷、消费贷，房抵贷之名，大肆进入房地产市场，为房价上涨推波助澜。
▲短期消费贷款与中长期消费贷款增速
如果说房贷是正常的加杠杆，那么消费贷进入楼市，则是违规加杠杆。
央行报告初步分析认为，短期消费贷款的异常增长可能有如下原因：
首先，在整体利差处于低位的情况下，银行有动力投放收益更高的消费信贷，P2P监管趋严也促使了部分消费贷款回流银行体系。
其次，近年来购房开支骤增透支了部分居民的消费能力，使其转向利用短期消费贷款维持消费水平。
最后，部分购房者利用消费贷等产品规避首付比的限制。
02、房贷收入比：10年间上升37.9%
“杠杆”是什么?
其实，杠杆就是负债水平。简单来说，就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。通常，我们以居民债务/GDP总量，来衡量居民部门杠杆率。
▲网络用图
2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。
国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。
债务收入比是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。
2008—2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。
其中，房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年间上升37.9个百分点。
03、楼市有没有风险？
庞大的债务和高杠杆，楼市有风险吗？
对此，央行报告的说法是：
房地产金融风险总体可控，但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升。
▲网络用图
一方面，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。
另一方面，央行认为，银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。
如果楼市深度调整，房价出现大跌，作为“抵押品”的房子本身市值必然大幅收缩。房子市值大跌，而债务却不会减少，抵贷比显然会大幅上升。
如果房价持续走跌，问题将会接踵而至。
04、楼市有多重要？
与股市相比，楼市在金融系统中具有举足轻重的位置。
楼市之所以举足轻重，不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上，难以忍受房价的巨大下跌，而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联，楼市的一举一动，都容易影响到金融稳定。
其一，楼市深层次牵扯金融系统。
根据央行报告，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。
其二，房企融资链条一旦断裂，也会深度影响金融系统。
根据央行报告，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍。
所以，无论是基于传统的土地财政、房地产拉动经济的需要，还是基于金融稳定的需要，房价都难以面临大幅度调整。
05、央行建议：强化“因城施策”调控
房价上涨，居民债务膨胀，杠杆率不断攀升，风险不断加剧。
为此，央行指出，要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。
▲网络用图
报告给出的政策建议是，在我国经济从高速发展向高质量增长转型过程中，应坚持以宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化，多措并举应对住户部门债务增速过快问题。
同时，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方政府主体责任，强化“因城施策”的房地产宏观调控，规范金融机构住房金融业务，促进房地产市场平稳健康发展。
此外，鼓励金融机构加快推进消费信贷管理模式和产品创新，同时加强风险管理，严厉打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为。
来源：国民经略、人民网、腾讯智慧房产