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一文看懂房贷
原创 2017-06-12 八戒 猪理财
文/八戒
最近学会了一个大招，遇到不熟悉的人，不知道怎么化解查户口式的尬聊，扯扯房子，总是能找到共同话题，感觉已经进入了一个全民聊房的时代。
但房子这个话题大了去了，今天主要聊聊房贷。
为什么要贷款买房？
分两种情况，第一种原因很好理解，因为穷。通过透支未来几十年的收入，买个安身之处。
第二种情况就比较纠结了，主要是那些现阶段可以全款买房的人，应该选择全款还是贷款？
从感性的角度来说，你开心就好了，如果你觉得负债是一种心理负担，完全可以通过花钱来买个痛快。
但从理性的角度来说，就需要算一笔账了。
你现在有100万，你想买的房子也是100万：
1、贷款买：假设首付三成，30万，需要从银行贷款70万。
我们向银行借钱买房，利息是由央行定的。央行会公布一个基准利率，银行的房贷利率可能比基准高一点，比如1.05倍、1.1倍，也可能比基准利率低一点，比如打个9折、8折。
目前五年以上的基准利率为4.9%，假如你资质不错，银行再给你打个9折，那么你的房贷利率就是4.41%。
假如贷30年，按照不同的还款方式（等额本息/等额本金），需要偿还的总利息如下表。
（图片来源于房贷计算器）
假设采用等额本息的方式，需支付总利息563406.49元。
如果采用贷款方式，自有的70万就可以用于投资，每月的还款额为3509.46元，那么年还款额为42113.52元，也就是说只要找到一个年化收益为（42113.52/700000）*100%=6.01%的投资方式就足以支付房贷。
30年后，等你还完贷款，你的70万还可以原封不动。
2、全款买，不需要支付利息，但是算下来还是亏了700000-563406.49=136593.51元。
哪个还款方式更划算？
房贷的还款方式主要有等额本息和等额本金两种，关于不同的还款方式，我之前在《投资10万，年化收益为12%，一年后我的收益为什么没有1.2万》中详细介绍过了，今天再简单分析一下。
等额本息，每个月的还款额是固定的。
每月贷款利息，按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
以上面假设为例，月还款额为3509.46元，总支付利息为563406.49，本息合计为1263406.49元。
等额本金，意思就是每月还款的本金是固定的，随着月初剩余本金的减少，利息逐月递减，月还款数递减。
以上面假设为例，首月还款4516.94元，每月递减7.15元。总支付利息为464336.25元，本息总和1164336.25元。
以上数据都是根据房贷计算器计算出来的，仅供参考。
那么到底哪一种还款方式更划算呢？
从最终支付的利息来看，等额本金还款方式要比等额本息还款方式，少付99070.24元。
那么是否应该优先选择，少付近10万元的等额本金方式还款呢？其实并不见得，从上面数据中可以看出，等额本金首月还款额比等额本息多了1000多，也就是说这种方式初期还款压力还是比较大的。
所以还是应该根据自己的现金流判断，该如何选择还款方式。等额本息比较适合收入稳定的人，等额本金适合预期未来收入呈下降趋势（比如年龄比较大）的人。
月供是会变的
我们上面也提到过了，房贷的利息是由央行定的，央行会给出一个基准利率。所以基准利率与房贷利率息息相关。
当央行宣布加息/降息，银行的房贷利息也会同步的变化，即使你的房贷已经批了，加息降息也会影响月供。