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一文看懂房贷-房贷计算器2017

作者:百色金融新闻网

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一文看懂房贷

原创 2017-06-12 八戒 猪理财

一文看懂房贷

文/八戒

最近学会了一个大招,遇到不熟悉的人,不知道怎么化解查户口式的尬聊,扯扯房子,总是能找到共同话题,感觉已经进入了一个全民聊房的时代。

但房子这个话题大了去了,今天主要聊聊房贷。

为什么要贷款买房?

分两种情况,第一种原因很好理解,因为穷。通过透支未来几十年的收入,买个安身之处。

第二种情况就比较纠结了,主要是那些现阶段可以全款买房的人,应该选择全款还是贷款?

从感性的角度来说,你开心就好了,如果你觉得负债是一种心理负担,完全可以通过花钱来买个痛快。

但从理性的角度来说,就需要算一笔账了。

你现在有100万,你想买的房子也是100万:

1、贷款买:假设首付三成,30万,需要从银行贷款70万。

我们向银行借钱买房,利息是由央行定的。央行会公布一个基准利率,银行的房贷利率可能比基准高一点,比如1.05倍、1.1倍,也可能比基准利率低一点,比如打个9折、8折。

目前五年以上的基准利率为4.9%,假如你资质不错,银行再给你打个9折,那么你的房贷利率就是4.41%。

假如贷30年,按照不同的还款方式(等额本息/等额本金),需要偿还的总利息如下表。

一文看懂房贷

(图片来源于房贷计算器)

假设采用等额本息的方式,需支付总利息563406.49元。

如果采用贷款方式,自有的70万就可以用于投资,每月的还款额为3509.46元,那么年还款额为42113.52元,也就是说只要找到一个年化收益为(42113.52/700000)*100%=6.01%的投资方式就足以支付房贷。

30年后,等你还完贷款,你的70万还可以原封不动。

2、全款买,不需要支付利息,但是算下来还是亏了700000-563406.49=136593.51元。

哪个还款方式更划算?

房贷的还款方式主要有等额本息和等额本金两种,关于不同的还款方式,我之前在《投资10万,年化收益为12%,一年后我的收益为什么没有1.2万》中详细介绍过了,今天再简单分析一下。

等额本息,每个月的还款额是固定的。

每月贷款利息,按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。

以上面假设为例,月还款额为3509.46元,总支付利息为563406.49,本息合计为1263406.49元。

等额本金,意思就是每月还款的本金是固定的,随着月初剩余本金的减少,利息逐月递减,月还款数递减。

以上面假设为例,首月还款4516.94元,每月递减7.15元。总支付利息为464336.25元,本息总和1164336.25元。

以上数据都是根据房贷计算器计算出来的,仅供参考。

那么到底哪一种还款方式更划算呢?

从最终支付的利息来看,等额本金还款方式要比等额本息还款方式,少付99070.24元。

那么是否应该优先选择,少付近10万元的等额本金方式还款呢?其实并不见得,从上面数据中可以看出,等额本金首月还款额比等额本息多了1000多,也就是说这种方式初期还款压力还是比较大的。

所以还是应该根据自己的现金流判断,该如何选择还款方式。等额本息比较适合收入稳定的人,等额本金适合预期未来收入呈下降趋势(比如年龄比较大)的人。

月供是会变的

我们上面也提到过了,房贷的利息是由央行定的,央行会给出一个基准利率。所以基准利率与房贷利率息息相关。

当央行宣布加息/降息,银行的房贷利息也会同步的变化,即使你的房贷已经批了,加息降息也会影响月供。

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